write my thesis paper

Трансформація офісів та перехід ринку орендодавця до ринку орендаря

Київ, 17 березня 2021 – До настання пандемії COVID-19 економіка України демонструвала позитивну динаміку. Накладені урядом карантинні обмеження, введені з середини березня, різко уповільнили комерційну діяльність. В результаті чого, чотири квартали поспіль до кінця 2020 року ВВП демонстрував від’ємний приріст в річному численні, що призвело до річного падіння ВВП на 4,4% р/р. Рівень безробіття в Києві досяг 6,6% у 3 кварталі 2020 року (+0,4 п.п. р/р). Індекс ділових очікувань за рік знизився до 107,7 п.п. у 4 кварталі 2020 року (-11,0 п.п. р/р), при цьому показник, залишався позитивним, вказуючи на позитивні очікування економічної динаміки.

Внаслідок скорочення бізнес-активності під час пандемії, було зафіксовано зниження ключових показників ринку офісної нерухомості, однак воно виявилося не таким сильним як очікувалося. Орендна активність на офісному ринку Києва у 2020 році сповільнилися і загальне валове поглинання склало 98 000 кв.м, що є найнижчим показником з 2017 року, проте, все ще історично здоровим показником. Сегмент IT-компаній домінував в структурі валового поглинання із часткою в 42% та із 9 з 18 найбільших угод зафіксованих за рік. Найбільшими угодами в даному сегменті стали: вихід на ринок великої міжнародної ІТ-компанії (13 300 кв.м) у новій офісній будівлі на вул. Зоологічна, 5А, переїзд Playtika та продуктової ІТ-компанії які орендували спільно приб. 15 000 кв.м в БЦ Platforma та розширення Vodafone (7 800 кв. м) у БЦ Sigma.  Компанії сегменту виробництва, промисловості та енергетики завершили рік із часткою 13% від загального обсягу. Так, українська енергетична компанія орендувала БЦ Hillfort Business Mansion (8 500 кв.м), а компанія Insolut 1 300 кв. м у БЦ Reinaissance.

Сегмент коворкінгів та офісів з повним обслуговуванням продемонстрував зниження показника на 7 п.п. (на кінець 2019 року становив 12%), лише 5% в структурі валового поглинання. За рік, оператори, які попередньо закріпилися на ринку, продовжили розширення, тоді як не великі гравці залишалися в режимі очікування через стрибок вакантності протягом 2-3 кварталів 2020 року.

Глобальним трендом, що найбільше вплинув на ринок офісної нерухомості став масштабний перехід на віддалену роботу. В Україні, кількість дистанційних вакансій у сфері IT зросла на 40%, станом на грудень (згідно з даними GlobalLogic), а також, декілька великих компаній перейшли на віддалену роботу на постійній основі, включаючи EVO та Jooble. Незважаючи на значне збільшення формату роботи з дому, продуктивність, створена внаслідок взаємодії людей на робочому місці, продовжувала залишатися критичним фактором. Згідно з глобальним опитуванням орендарів, проведеним CBRE в 2020 році, понад 60% респондентів схилялися до поєднання віддаленої роботи та роботи з офісу. Крім того, 67% респондентів очікують, що всі співробітники матимуть доступ до фізичного кабінету до середини 2021 року, але ці настрої все ще залежать від успіху вакцинації та зниження ризику передачі вірусу.

Обсяг нової пропозиції за 2020 рік склав приблизно половину від спочатку запланованого, тим не менш, більшість проектів на фінальних етапах девелопменту були реалізовані і завершені в заявлені строки. Нова пропозиція склала майже 125 000 кв.м та перевищила обсяг за аналогічний період 2019 року на 25%. Серед найбільших об’єктів, що вийшли на ринок в 2020: БЦ Platforma (19 500 кв.м), БЦ Avenue 53 (18 500 кв.м), БЦ Forum Park Tower (11 500 кв.м), БЦ M8 (11 000 кв.м), БЦ Hillfort Business Mansion (8 500 кв.м), БЦ Forum Infinity (8 500 кв.м). Таким чином, на кінець 2020 року, загальна пропозиція склала 2,02 млн. кв.м.

Загальний обсяг офісних площ, заявлених до виходу на ринок в 2021 році складе близько 183 000 кв.м. Значна частина запланованої нової пропозиції буде представлена такими об’єктами, як I черга БЦ Magnett (33 000 кв.м), LUWR (Lukianivska Work & Relax) (22 000 кв.м), офісна будівля на вул. Короленківська 4-6 (20 000 кв.м) та III черга БЦ Eleven (16 500 кв.м). Прогнозовано, що обсяги нової пропозиції 2022-2023 рр. помітно скоротяться, через незначну кількість розпочатих будівельних робіт у 2020-2021 рр.

Що стосується сегменту гнучких офісів, попит на такі приміщення за останній рік помітно впав, що пов’язано з масштабним переходом на віддалену роботу та карантинними заходами. Також було зафіксовано деякі скорочення операторів, а саме, закриття Platforma Podil (4 500 кв.м) та Tceh Park (1 500 кв.м) на вул. Грушевського 9Б. Попри несприятливу ситуацію на ринку, за 2020 рік сім операторів гнучких офісів відкрили нові локації загальною площею 24 000 кв.м, а в 2021 році очікується додатково близько 29 000 кв.м.

Найбільший обсяг нової пропозиції за десятиліття та слабкий попит призвели до збільшення середньої вакантності на 3,9 п.п р/р, досягнувши 13% на кінець 2П 2020 року. Найвищий рівень вакантності був зафіксований у Печерському (+4,3 п.п. р/р) та Подільському (2,8 п.п. р/р) субринках.

Ефективна орендна ставка на прайм об’єкти зменшилась на 7% до $25/кв.м./місяць з початку року, що відбулось на фоні падіння попиту на офісні приміщення. Декларовані орендні ставки в Києві впали у всіх класах і варіювались в діапазоні $25-$30/кв.м/місяць для об’єктів класу А (-33% для верхньої межі і – 4% для нижньої межі з початку року), а  орендні ставки класу B – в діапазоні $13-$25/кв.м/місяць (-17% для верхньої межі і -7% для нижньої межі з початку року). Орендодавці, яким було складно підтримувати рівень заповнюваності, проявляли гнучкість в умовах оренди та пропонували спеціальні умови для орендарів. Що стосується високоякісних нових проектів, незважаючи на досить сповільнену орендну активність та загальну ситуацію на ринку, дані об’єкти були майже повністю здані в оренду по найвищим ставкам ще до відкриття.

Інвестиційна активність на ринку комерційної нерухомості сповільнилась та увійшла в режим очікування, починаючи з березня 2020 року. Загальний обсяг інвестицій у комерційну нерухомість скоротився на 89% р/р і склав $21 млн. в 2020 році. Оскільки у 1П 2020 року інвестиційні угоди в секторі офісної нерухомості не були зафіксовані, що пов’язано з пандемією та масштабним карантином, у другому  півріччі, разом із послабленням обмежень та  поступовим економічним відновленням, було зафіксовано 3 угоди. Єдиною значною угодою на офісному ринку стало придбання офісної будівлі колишнього Експобанку (2 400 кв.м) ПАТ  «Днібудмашина» (афілійоване з Вадимом Григор’євим, власником MERX Group) у Національного банку України.

Окрім того, економічна нестабільність, викликана пандемією, занепокоєння щодо незалежності Національного антикорупційного бюро України, відставка голови НБУ Якова Смолія та дії Конституційного суду уповільнили відновлення інвестиційних настроїв у другому півріччі 2020 року. Однак, незважаючи на фактичне зупинення інвестиційної діяльності, ставка капіталізації на офісну нерухомість не зазнала кардинальних змін і показник становив 12% (+ 0,25% п.п. р/р).

Ми зберігаємо позитивні настрої  щодо відновлення ринку офісів Києва протягом 2021 року. З початком процесу вакцинації, очікується,  що протягом року темпи орендної активності відновляться. Середня вакантність в Києві, як очікується, залишатиметься стабільною протягом першого півріччя 2021 року, на фоні відновлення ділової активності. Однак заплановане завершення будівництва 185 000. кв.м в 2021 році може збільшити рівень вакантності в короткостроковій перспективі. В умовах поступового відновлення економіки, економія витрат залишиться пріоритетною для орендарів на завершальній стадії пандемії COVID-19. Тому, ймовірно, розрив між декларованою орендною ставкою і ефективною може тимчасово збільшитися. В найближчі роки, очікується поступова трансформація офісного формату. Вимоги орендарів до офісної будівлі також зміняться з урахуванням безпеки, гнучкості та кращого використання простору. Набирають популярності офісні проекти готельного типу, які будуть сприяти більшій гнучкості з різновидом послуг для орендарів, такими як конференц-зали, відкриті тераси і тренажерні зали. А також низкою додаткових послуг, включаючи консьєрж-сервіс, фуд-холл, кейтеринг тощо. Високий попит на нові високоякісні офісні приміщення і відновлення орендної активності має стимулювати настрої інвесторів в офісному секторі Києва найближчим часом. Сергій Сергієнко, керуючий партнер CBRE Ukraine

Схожі новини

Вперше в Україні стартує дослідження ринку коворкінгів

Пандемія Covid-19 стимулює розвиток омніканального ритейлу

Зростаючий попит з боку e-commerce стимулює відновлення ринку

Трансформація офісів та перехід ринку орендодавця до ринку орендаря

CBRE Ukraine буде здійснювати технічне управління та експлуатацію бізнес-центру RichPort

Пандемія та нерухомість: глобальний вплив на локальний ринок офісів

Гібридна офісна модель як наслідок злиття фізичного та цифрового простору

Ріст попиту на внутрішньоміські склади на фоні зростаючої конкуренції в секторі e-commerce

Трансформація традиційної моделі шопінгу на фоні пандемії Covid-19 та стрімкий розвиток e-commerce

Сповільнення орендної активності та коливання орендних ставок на фоні пандемії COVID-19

Як пандемія COVID-19 вплине на концепцію, дизайн та використання офісів?

CBRE Ukraine представила інтереси Regus в угоді з оренди офісного приміщення в БЦ Avenue 53