write my thesis paper

Тенденція до пре-лізів на фоні відкладеного попиту та домінування ІТ сектору в структурі орендних угод

Київ, 5 березня 2020 – Макроекономічна ситуація в Україні значно покращилась у 2019 році, не зважаючи на політичну невизначеність пов’язану з виборами. Обсяг реального ВВП продемонстрував позитивну динаміку з показником +3,3% р/р в 2019 (згідно попередніх даних НБУ). Індекс ділових очікувань за 12 місяців знизився на 7,9 п.п. до 118,7, станом на 4 квартал 2019 року. Тим не менше, зі зниженням рівня безробіття на 0,4 п.п. р/р та стрімким ростом IT кластеру (приблизно +20% р/р в 2019) попит на офісні приміщення продовжував рости.

Обсяг валового поглинання в 2019 році склав 170 000 кв.м (+17% р/р), що в свою чергу стало найбільшим показником за останні 11 років (з 2007 року). Значну частку в структурі валового поглинання (44%) склали компанії сфери ІТ та телекомунікацій (+4% р/р). На другому місці компанії сфери виробництва, промисловості та енергетики, що склали 25%. Зростання попиту компаній IT сектору протягом останніх п’яти років пояснюється не лише стрімким розвитком індустрії в Україні, а й специфікою діяльності компаній галузі. Більшість IT спеціалістів надають послуги міжнародним компаніям на умовах аутсорсингу чи аутстафінгу і переважно задіяні у тимчасових проектах, що обумовлює мобільність працівників, вимагає гнучкості офісних приміщень та сприяє розширенню попиту на коворкінги. Так, сегмент коворкінгів та офісів з повним обслуговуванням становив 12% у структурі валового поглинання. Решта в структурі була представлена компаніями із фінансового сектору та банками (9%), сектором FMCG  (3%) та іншими сегментами, які разом становили частку в 7% від загального обсягу валового поглинання.

Серед найбільших угод з оренди в 2019 році варто відзначити угоду з  розширення компанії ІТ сектору SoftServe в БЦ Avenue 53 (12 700 кв.м) та угоду IT компанії EPAM у БЦ «Європасаж» (7 100 кв.м). В сфері виробництва, промисловості та енергетики найбільші угоди були укладені компанією Енергоатом по оренді офісної будівлі на вул. Гоголівська, 22-24 (9 000 кв.м), розширення компаній DTEK Academy (4 400 кв.м) та Метінвест (2 500 кв.м) в Unit City Business Park. У сегменті коворкінгів та офісів з повним обслуговуванням була завершена значна угода в БЦ Paladis з коворкінгом Kooperativ (3 900 кв.м) та розширення компанії Platforma на вул. Боричів Тік, 35В (3 900 кв.м).

На фоні економічного підйому 2019-го року, бізнес-активність пожвавилась, збільшивши частку компаній, які вперше вийшли на ринок в структурі валового поглинання до 28% р/р. Даний тренд є показником зростаючого інтересу з боку міжнародних компаній та появою нових стартапів. Що стосується структури угод за площею, орендні угоди понад 1 000 кв.м склали близько 90% від загальної кількості, що демонструє тенденцію на збільшення офісних площ і спонукає девелоперів змінювати концепцію офісних будівель. На даний момент попит на площі понад 4 000 кв.м не відповідає пропозиції, в результаті чого, орендарі які мають потребу в  великих площах підписують пре-лізи в об’єктах на стадії девелопменту. В середині 2000-х років поверх площею в 500 кв. м вваажався прийнятним типовим поверхом для орендаря.Так, у великих професійних будівлях приміщення часто були розбиті на блоки площею до 150-200 кв.м. Сучасний об’єкт офісної нерухомості має пропонувати площі поверхів більше 1 000 кв.м, щоб бути конкурентоспроможними як для орендаря, так і для інвестора. Подібна тенденція призвела до зміни профілю орендаря, тому більш традиційні і менш гнучкі орендарі займають все меншу частку ринку.

За останні чотири роки Індекс ділових очікувань в будівництві суттєво зріс (137,9 пунків) та побив восьмирічний рекорд. Так, нова пропозиція майже вдвічі збільшилась у порівнянні з 2018 роком та склала прибл. 100 000 кв.м, а загальна пропозиція офісних площ Києва склала 1,8 млн. кв.м. Серед нових об’єктів, що вийшли на ринок – БЦ Sigma (19 000 кв.м), БЦ Wave Tower (15 000 кв.м) та UNIT.City B10 (10 400 кв.м). Згідно з заявами девелоперів, у 2020 році на ринок має вийти рекордна кількість площ – близько 255 000 кв.м. Більше того, у 2021 році очікується вихід 250 000 кв.м та у 2022 році 250 000 – 300 000 кв.м. Значна частина запланованої нової пропозиції представлена об’єктами редевелопменту, а саме, заводом «Арсенал», що буде реконструйований в БЦ М8 (11 000 кв.м) та колишньою швейною фабрикою «Воронін», яка буде реконструйована в бізнес-центр «Платформа» (19 500 кв.м).

На фоні зростаючої нової пропозиції середня вакантність зросла на 4,2 п.п. р/р і становила 8,5%.  Найвищий рівень вакантності зафіксований в районах з нецентральним розашуванням, де вакантність становила 19,2%, у зв’язку з виходом у 2019 році БЦ Sigma та БЦ Wave Tower, які на кінець року залишались незаповненими. Найнижчий рівень вакантності має Печерський район (2,7%), де не було введено в експлуатацію нових площ за 2019 рік.

Орендна ставка на кращі офісні приміщення зросла на 8% і становила $27/кв.м/місяць на кінець року, що пов’язано з обмеженою пропозицією якісних площ. У наявних офісних площах класу А декларовані орендні ставки варіювались в діапазоні $26-$45/кв.м/місяць в 4 кварталі, а орендні ставки класу B – в діапазоні $14-$30/кв.м/місяць. Значний розрив між нижньою та верхньою межею діапазонів зумовлений характеристиками орендного приміщення та розташуванням офісного центру, які є основними факторами, що визначають високий рівень орендних ставок.

“Дефіцит якісних площ у Києві поновив діяльність девелоперів, про що свідчить збільшення обсягу нової пропозиції у 2019 на 70% порівнюючи цей покзаник із 2018. Незважаючи на таке різке збільшення об’єму нових площ, очікується, що основна частина буде поглинута за рахунок відкладеного попиту на великі якісні площі з боку сегментів ІТ та гнучких офісів. Таким чином, середній рівень вакантності, ймовірно, залишиться на тому ж рівні або продемонструє незначний ріст на найкращі площі на ринку. Якщо ж в найближчі 2-3 роки попит буде відповідати пропозиції, то значних коливань орендних ставок не очікується. Що стосується інвестицій в офісну нерухомість, загальний об’єм нових інвестицій склав $73 млн в 2019 році, в порівнянні з $130 млн в 2018 році. Такий спад інвестиційної активності був пов’язаний з невизначеною політичною ситуацією на фоні подвійних виборів в першій половині року. Ми очікуємо, що в 2020 році ставки капіталізації будуть зміцнюватись та інтерес з боку іноземних інвесторів поновиться. Однак позитивні зрушення в інвестиційному кліматі можливі за умови проведення структурних реформ та відсутності зовнішніх і внутрішніх потрясінь.”   – Сергій Сергієнко, керуючий партнер CBRE Ukraine

Схожі новини

Рекордні обсяги інвестицій в I кварталі 2020 року відбулися завдяки угодам, укладеним в останньому кварталі 2019 року

Відновлення роботи офісів та повернення працівників на робочі місяці

Скорочення орендних площ та часткова віддалена робота: якою буде робота компаній в Україні після закінчення карантину

Covid-19 та ринок нерухомості України: що відбувається і чого очікувати

Перспективи ринку гнучких офісів: зростаючий попит та позитивні очікування бізнесу в умовах кризи

Вплив COVID-19 на ринок складської нерухомості в Україні та світі

Як відбувається робота команди CBRE Ukraine в умовах епідемічної ситуації

Вплив Сovid-19 на глобальну економіку та ключові сегменти комерційної нерухомості на фоні кризових періодів попередніх років

Топ-6 порад для ефективної роботи з дому. Як облаштувати «домашній офіс» для ефективної праці?

Сталий попит на складські приміщення та дефіцит вакантних площ у Києві

Вплив вірусу COVID-19 на ринок комерційної нерухомості

Тенденція до пре-лізів на фоні відкладеного попиту та домінування ІТ сектору в структурі орендних угод