write my thesis paper

Стрімкий розвиток e-commerce в Україні породжує попит на гнучкі склади

Київ, 19 вересня 2019 – Згідно з даними компанії CBRE Ukraine, станом на перше півріччя 2019 року пропозиція вакантних складських приміщень була обмежена при помітно високому попиті з боку логістичних операторів та рітейлерів. Загальний обсяг валового поглинання на ринку складської нерухомості Києва у 1П 2018 року склав 65 000 м (- 35% р/р). 

В структурі валового поглинання домінували представники оптової та роздрібної торгівлі з часткою в 49%, яка в порівнянні з минулим роком зменшилась на 9,9 п.п. з початку року, а  також логістичні оператори з такою ж часткою в 49%, які значно зросли на 33 п.п. з початку року. Зміна структури на користь логістичних операторів була спричинена підвищеним попитом на  гнучкі складські приміщення (зберігання та обслуговування) і стрімким розвитком e-commerce в Україні. Окрім того, попит на складську нерухомість був викликаний переважно зростанням роздрібного товарообігу (+10,3 п.п. р/р) та зовнішньоторговельного обігу (+7,1 п.п. р/р) в Україні. Інші сектори становили всього 2% із помітним падінням на 24 п.п. з початку року в загальній структурі. Серед значних угод слід відзначити оренду 22 000 кв.м в логістичному парку «Комодор» компанією «Будпостач», найбільшим постачальником професійного обладнання  на ринку. Частка даної угоди склала 11% від загального обсягу оренди. В цілому, на ринку складської нерухомості існує тенденція зростання попиту на середні та великі за розміром склади, обсяг орендних угод за якими зростає з 2017 року. Дана тенденція пояснюється як розширенням логістичних компаній, так і сектору e-commerce. У той самий час, спостерігалося сповільнення орендної активності щодо невеликих складських приміщень (до 5 000 кв.м.), незважаючи на те, що вони все ще представляли найбільшу частку валового поглинання.

Що стосується пропозиції, в першому півріччі 2019 року не було введено в експлуатацію жодного складського об’єкта. Відсутність нової пропозиції була спричинена  затримками будівництва на об’єктах та відтермінуванням нових проектів. Станом на 1 півріччя загальна пропозиція залишилася на рівні другого півріччя 2018 і склала 1,26 млн. кв.м. Недостатній рівень орендних ставок в минулі періоди не мотивував девелоперів ініціювати нові проекти, тому незначний рівень нової пропозиції ймовірно також спостерігатиметься в найближчій перспективі, враховуючи повільне зростання орендних ставок, на противагу відновлення кредитування фінансовим сектором. До кінця 2019 року очікується введення в експлуатацію 22 000 кв. м. представлених Unilogic Park III, які ймовірно, не матимуть значного впливу на збалансування ринку новою пропозицією. Згідно заявам девелоперів, на 2020-2021 рік планується вихід на ринок додаткових 84 000 кв.м., серед яких 2-га черга складського комплексу Amtel (52 000 кв.м), складський комплекс Mirazh 3 (9000 кв.м), а також  SAN Factory 2 Storage Area Network (23 000 кв.м). У той самий час, зважаючи на короткий строк реалізації проекту будівництва складу, ініціювання нових проектів можна очікувати у разі сприятливих макроекономічних умов з урахуванням зростання рівня орендних ставок.

На фоні відсутності нових площ для оренди та високим попитом на складські приміщення з боку логістичних компаній, рівень вакантних площ на ринку продовжував знижуватись, досягнувши 3,1%, що на 0,6 п.п. менше в порівнянні з початком року. Розглядаючи розподіл вільних площ в розрізі субринків, в Житомирському напрямку (M-06, E-40) вакантність скоротилась на 54 п.п. з початку року і становила 20%, тоді як в 2018 році вакантність тут досягала піку. В інших напрямках, а саме Харківському (M-03, E-40) та Варшавському (M-07,E-373) вакантність становила 67% (+41 п.п. з початку року) та 13% (+13 п.п. з початку року) відповідно. З урахуванням загального незначного обсягу вакантних площ за всіма напрямками, обсяг складських приміщень, що залишилися вакантними, не є показником відносної привабливості однієї автомагістралі в порівнянні з іншою. Нова сучасна пропозиція вздовж будь-якої з автомагістралей буде швидко поглинута завдяки ефекту так званого відстроченого попиту.  Орендні ставки на холодні складські приміщення класу А варіювалися в межах UAH125–UAH157 ($4,8 – $6,0)/кв.м/місяць, тоді як орендні ставки на приміщення класу В були на рівні UAH81-UAH110($3.1-$4.2)/кв.м/місяць, де верхня межа деномінована в доларах зросла на 7,7% з початка року. Верхня межа ставок у доларах США виросла на 5% з початку року в результаті низької вакантності на ринку складів, а також відсутності нових введень. Проте, завдяки зміцненню національної валюти на 6,6% протягом 1П 2019 року, верхня межа декларованих ставок у гривні знизилася на 1,9% з початку року.

На початку 1П 2019 інвестори перебували у стані невизначеності, у зв’язку з нестабільною політичною ситуацією. На кінець першого півріччя обсяг інвестиційних угод на ринку складської нерухомості становив 19 000 кв.м (-77% р/р), що були продані в рамках одної угоди – придбання складського комплексу «Арктика» інвестиційною компанією Dragon Capital. Ставка капіталізації залишилася без змін з початку року на рівні 13% на кращі об’єкти. Очікується, що значного зростання обсягу інвестицій до кінця 2019 року не відбудеться. Через недостатній обсягнової пропозиції, увага інвесторів, у найближчий період, зосереджуватиметься на ринку офісів та рітейлу, які надають більше інвестиційних можливостей.

В зв’язку з покращенням економічної ситуації, ми очікуємо помірне зростання ринку складської нерухомості. Так, прогнозується зростання доходів та вартості існуючих складів, у зв’язку з обмеженістю нової пропозиції протягом наступних 18 місяців і, як наслідок, зростання орендних ставок, враховуючи також подальший розвиток економіки та рітейл сегменту зокрема. Компанії оптової та роздрібної торгівлі, так як і логістичні, залишаються ключовими гравцями на ринку, як наслідок аутсорсингу процесів логістики та зберігання, а також зростання сегменту e-commerce. Зокрема, оптимізація процесів сприятиме розвитку крос-докінгу, дозволяючи компаніям знизити витрати на зберігання.  Ще однією тенденцією на ринку складської нерухомості є зростання кількості магазинів omnichannel, які разом з e-commerce створюють попит на складські приміщення в межах міста. Невеликі за розміром об’єкти, високі орендні ставки та розвинена міська інфраструктура роблять даний сегмент наразі надзвичайно привабливим на фоні розвитку ринку складської нерухомості.

Наталія Сокирко, керівник департаменту складської та логістичної нерухомості CBRE Ukraine

Схожі новини

Перспектива нової пропозиції як виклик існуючим торговим центрам та нова хвиля фуд-моллів

Стрімкий розвиток e-commerce в Україні породжує попит на гнучкі склади

Орендні ставки залишилися незмінними на фоні обмеженої пропозиції та зростаючого попиту

CBRE визнана однією з найкращих компаній роботодавців для жінок у 2019 році згідно рейтингу FORBES

Аналітика та динаміка ринку рітейлу: інвестиції в комерційну нерухомість правда чи міф?

4 липня в Києві – FMCG Logistics Forum 2019

CBRE GROUP, INC. посіла 146 місце в рейтингу FORTUNE 500

Стриманий розвиток ринку комерційної нерухомості на фоні політичної невизначеності через президентські вибори 2019 року

Домінація продовольчого рітейлу на регіональному ринку торгової нерухомості

Зростання орендних ставок на ринку торгової нерухомості Києва у період очікування девелопменту нових проектів

Ринок в очікуванні нової пропозиції, в той час як вакантність впала до рівня десятирічного мінімуму

Орендні ставки на кращі офіси Києва зросли на фоні обмеженої офісної пропозиції