write my thesis paper

Сталий попит на складські приміщення та дефіцит вакантних площ у Києві

Київ, 18 березня, 2020 – Згідно з даними компанії CBRE Ukraine, події 2019 року, а саме політична невизначеність на фоні подвійних виборів та воєнний стан наприкінці 2018 року – не вплинули на орендну активність на ринку складських приміщень. Загальний обсяг валового поглинання на ринку складської нерухомості у 2019 році склав близько 138 000 кв. м, що на 12% нижче в порівнянні з минулим роком, головним чином, внаслідок недостатньої пропозиції вільних площ на ринку при значному попиті.

В структурі валового поглинання домінували представники сфери оптової та роздрібної торгівлі (45%) на фоні зростання роздрібного товарообігу в Україні (+10,5% р/р у 2019). Частка логістичних операторів у структурі валового поглинання становила 44%, що на на 25 п.п. більше в порівнянні з минулим роком, даний показник відображає стрімкий розвиток e-commerce в Україні (+26,6% р/р у 2019). Серед значних угод 2019 року можна виділити переїзд вітчизняного оператору на ринку професійного обладнання «Будпостач» до логістичного парку «Комодор» з розширенням площі орендованих приміщень до 22 000 кв. м. Найпоширенішими були невеликі угоди розміром до 5 000 кв, що склали 50% у структурі валового поглинання. Варто зазначити, що спостерігається скорочення частки таких угод (-17 п.п. р/р у 2019), оскільки середні за розміром приміщення (5 000-10 000 кв. м) набирали усе більшої популярності серед орендарів (+23 п.п. р/р до 45% у 2019 році). Більшість угод у 2019 були пов’язані з розширенням та переїздом із розширенням (75% та 15% від загальної кількості угод), на переїзди без розширення орендованих площ припало всього 10%. Така структура валового поглинання за типом угоди свідчить про позитивні очікування бізнесу на фоні покращення макроекономічної ситуації в країні.

У 2019 році нова пропозиція склала всього 22 000 кв. м і була повністю представлена третьою чергою складського комплексу Unilogic Park, що вийшов на ринок у 4 кв. 2019 року. Завдяки виходу на ринок даного об’єкту нова пропозиція на ринку складських приміщень Києва подвоїлась у 2019 році, порівняно з 2018, що свідчить про незначний обсяг введених в експлуатацію площ і у попередні періоди. Останні роки девелоперів стримувало перевищення витрат на будівництво складського об’єкту над його інвестиційною вартістю. Тим не менш, ставка оренди уже прямує до точки беззбитковості і забудовники наразі активно ведуть підготовку до впровадження нових проектів. Очікується, що обсяг нової пропозиції залишиться обмеженим, коли ставка оренди перетне позначку в $6/кв.м/місяць та/або коли проектне фінансування стане доступним, причому реалізація другої умови, на нашу думку, є менш вірогідною у коротко- та середньостроковій перспективі.

Загальна пропозиція на ринку у 2019 році збільшилась на 13% р/р, досягнувши 1,4 млн кв. м, оскільки чотири складських комплекси загальною площею близько 100 000 кв. м були перекласифіковані з категорії зайнятих власником у спекулятивні. У 2020-2021 нова пропозиція має скласти 84 400 кв. м, адже очікується введення в експлуатацію другої черги логістичного терміналу Amtel (52 000 кв. м) у напрямку Боярки (T-1012) та логістичного комплексу SAN Factory 2 (23 400 кв. м) у м. Київ. Вихід на ринок другого зумовлений потребою у складських приміщеннях у межах міста на фоні стрімкого розвитку e-commerce та послуг з доставки продуктів харчування. Що стосується майбутніх проектів, наразі два міжнародні девелопери розробляють проекти у напрямку М-06 сумарною площею 390 000 кв. м, і за умови їх погодження у 2020, будівельні роботи можуть закінчитись у 2021-2024 роках.

Що стосується вакантності, зростаючий попит на складські приміщення разом з обмеженим обсягом нової пропозиції зумовили подальший спад середнього рівня вакантності, який розпочався у 2016. Таким чином, вакантність у 4 кв. 2019 року знизилась до 2,5%, порівняно з 3,7% у 4 кв. 2018. Обмежений обсяг наявної пропозиції був розподілений між Овручською (P-02) та Одеською (М-05, Е-95) автомагістралями, що становило 72% та 28% від загального обсягу, відповідно. У напрямку решти автомагістралей вакантна пропозиція складських площ на кінець 2019 року була відсутня.

Декларовані орендні ставки на холодні склади залишались деномінованими у гривні і варіювались у діапазоні від 250 до 300 грн ($10,6-$12,7)/кв.м/місяць у 4 кв.  2019, а на сухі складські приміщення почали повертатися до деномінації у доларах, коливаючись у межах в $5,3-6,3 (125-150 грн)/кв.м/місяць для класу А. Ефективні орендні ставки на кращі сухі складські приміщення варіювались від $4,8 до $5,5/кв.м/місяць у 4 кв. 2019 (+34% і +8% р/р, відповідно), перевищивши рівень деяких країн Центральної та Східної Європи ($4,3/кв.м/місяць у Братиславі, $4,4 у Варшаві та Бухаресті, близько $5,0 у Ризі та Таллінні, $5,4 у Празі). Декларовані орендні ставки на складські приміщення класу B також зросли до $3,4-$4,6 (80-110 грн)/кв.м/місяць у 4 кв. 2019. Таким чином, ріст орендних ставок повинен стимулювати будівництво нових об’єктів, потенційно збільшуючи обсяг нової пропозиції.

У період з 4 кв. 2018 по 2 кв. 2019 інвестори перебували у стані очікування у зв’язку з політичною невизначеністю, тому загальний обсяг інвестицій у 2019 році, який склав $31 млн продемонстрував спад на 12% р/р. Тим не менш, у другому півріччі розуміння майбутніх перспектив ринку складів разом з позитивною динамікою макроекономічних показників призвели до покращення настроїв інвесторів. Ставка капіталізації на кращі складські об’єкти не змінювалась протягом 2019 року, залишаючись на рівні 13,00%. Серед значних угод на ринку, варто зазначити продаж складського комплексу FIM Service (26 700 кв. м) у с. Чайки та логістичного комплексу «Арктика» (21 500 кв. м) у с. Софіївська Борщагівка. Крім того, у зв’язку з дефіцитом вільних орендних площ мали місце також угоди придбання складських об’єктів для власних потреб покупця, серед яких купівля приміщень у м. Бровари (10 500 кв. м) та у с. Чайки (10 800 кв. м).

“У 2019 році ринок орендодавця зміцнився, оскільки дефіцит наявних складських приміщень досяг критичної точки і вакантних приміщень на ринку майже не було. Зростаючий попит, зумовлений стрімким розвитком e-commerce та роздрібної торгівлі в Україні, а також обмежена пропозиція вільних площ сприяли росту орендних ставок. Ми очікуємо, що тренд на підвищення ставки продовжиться, спонукаючи девелоперів будувати не лише built-to-suit рішення, а й спекулятивні складські комплекси. Тим не менш, такий варіант розвитку подій буде можливим за умов подальшого покращення макроекономічних показників, стабільності обмінного курсу та відновлення ринку кредитування. В той же час, у 2020 році очікується до введення в експлуатацію лише один масштабний проект, тоді як у 2021 ситуація може кардинально змінитись і на ринку з’явиться значний обсяг нової пропозиції, за умови сприятливих ринкових умов.”   – Наталія Сокирко, керівник департаменту складської та логістичної нерухомості CBRE Ukraine

Схожі новини

Рекордні обсяги інвестицій в I кварталі 2020 року відбулися завдяки угодам, укладеним в останньому кварталі 2019 року

Відновлення роботи офісів та повернення працівників на робочі місяці

Скорочення орендних площ та часткова віддалена робота: якою буде робота компаній в Україні після закінчення карантину

Covid-19 та ринок нерухомості України: що відбувається і чого очікувати

Перспективи ринку гнучких офісів: зростаючий попит та позитивні очікування бізнесу в умовах кризи

Вплив COVID-19 на ринок складської нерухомості в Україні та світі

Як відбувається робота команди CBRE Ukraine в умовах епідемічної ситуації

Вплив Сovid-19 на глобальну економіку та ключові сегменти комерційної нерухомості на фоні кризових періодів попередніх років

Топ-6 порад для ефективної роботи з дому. Як облаштувати «домашній офіс» для ефективної праці?

Сталий попит на складські приміщення та дефіцит вакантних площ у Києві

Вплив вірусу COVID-19 на ринок комерційної нерухомості

Тенденція до пре-лізів на фоні відкладеного попиту та домінування ІТ сектору в структурі орендних угод