write my thesis paper

Сталий попит на складські приміщення та дефіцит вакантних площ у Києві

Київ, 18 березня, 2020 – Згідно з даними компанії CBRE Ukraine, події 2019 року, а саме політична невизначеність на фоні подвійних виборів та воєнний стан наприкінці 2018 року – не вплинули на орендну активність на ринку складських приміщень. Загальний обсяг валового поглинання на ринку складської нерухомості у 2019 році склав близько 138 000 кв. м, що на 12% нижче в порівнянні з минулим роком, головним чином, внаслідок недостатньої пропозиції вільних площ на ринку при значному попиті.

В структурі валового поглинання домінували представники сфери оптової та роздрібної торгівлі (45%) на фоні зростання роздрібного товарообігу в Україні (+10,5% р/р у 2019). Частка логістичних операторів у структурі валового поглинання становила 44%, що на на 25 п.п. більше в порівнянні з минулим роком, даний показник відображає стрімкий розвиток e-commerce в Україні (+26,6% р/р у 2019). Серед значних угод 2019 року можна виділити переїзд вітчизняного оператору на ринку професійного обладнання «Будпостач» до логістичного парку «Комодор» з розширенням площі орендованих приміщень до 22 000 кв. м. Найпоширенішими були невеликі угоди розміром до 5 000 кв, що склали 50% у структурі валового поглинання. Варто зазначити, що спостерігається скорочення частки таких угод (-17 п.п. р/р у 2019), оскільки середні за розміром приміщення (5 000-10 000 кв. м) набирали усе більшої популярності серед орендарів (+23 п.п. р/р до 45% у 2019 році). Більшість угод у 2019 були пов’язані з розширенням та переїздом із розширенням (75% та 15% від загальної кількості угод), на переїзди без розширення орендованих площ припало всього 10%. Така структура валового поглинання за типом угоди свідчить про позитивні очікування бізнесу на фоні покращення макроекономічної ситуації в країні.

У 2019 році нова пропозиція склала всього 22 000 кв. м і була повністю представлена третьою чергою складського комплексу Unilogic Park, що вийшов на ринок у 4 кв. 2019 року. Завдяки виходу на ринок даного об’єкту нова пропозиція на ринку складських приміщень Києва подвоїлась у 2019 році, порівняно з 2018, що свідчить про незначний обсяг введених в експлуатацію площ і у попередні періоди. Останні роки девелоперів стримувало перевищення витрат на будівництво складського об’єкту над його інвестиційною вартістю. Тим не менш, ставка оренди уже прямує до точки беззбитковості і забудовники наразі активно ведуть підготовку до впровадження нових проектів. Очікується, що обсяг нової пропозиції залишиться обмеженим, коли ставка оренди перетне позначку в $6/кв.м/місяць та/або коли проектне фінансування стане доступним, причому реалізація другої умови, на нашу думку, є менш вірогідною у коротко- та середньостроковій перспективі.

Загальна пропозиція на ринку у 2019 році збільшилась на 13% р/р, досягнувши 1,4 млн кв. м, оскільки чотири складських комплекси загальною площею близько 100 000 кв. м були перекласифіковані з категорії зайнятих власником у спекулятивні. У 2020-2021 нова пропозиція має скласти 84 400 кв. м, адже очікується введення в експлуатацію другої черги логістичного терміналу Amtel (52 000 кв. м) у напрямку Боярки (T-1012) та логістичного комплексу SAN Factory 2 (23 400 кв. м) у м. Київ. Вихід на ринок другого зумовлений потребою у складських приміщеннях у межах міста на фоні стрімкого розвитку e-commerce та послуг з доставки продуктів харчування. Що стосується майбутніх проектів, наразі два міжнародні девелопери розробляють проекти у напрямку М-06 сумарною площею 390 000 кв. м, і за умови їх погодження у 2020, будівельні роботи можуть закінчитись у 2021-2024 роках.

Що стосується вакантності, зростаючий попит на складські приміщення разом з обмеженим обсягом нової пропозиції зумовили подальший спад середнього рівня вакантності, який розпочався у 2016. Таким чином, вакантність у 4 кв. 2019 року знизилась до 2,5%, порівняно з 3,7% у 4 кв. 2018. Обмежений обсяг наявної пропозиції був розподілений між Овручською (P-02) та Одеською (М-05, Е-95) автомагістралями, що становило 72% та 28% від загального обсягу, відповідно. У напрямку решти автомагістралей вакантна пропозиція складських площ на кінець 2019 року була відсутня.

Декларовані орендні ставки на холодні склади залишались деномінованими у гривні і варіювались у діапазоні від 250 до 300 грн ($10,6-$12,7)/кв.м/місяць у 4 кв.  2019, а на сухі складські приміщення почали повертатися до деномінації у доларах, коливаючись у межах в $5,3-6,3 (125-150 грн)/кв.м/місяць для класу А. Ефективні орендні ставки на кращі сухі складські приміщення варіювались від $4,8 до $5,5/кв.м/місяць у 4 кв. 2019 (+34% і +8% р/р, відповідно), перевищивши рівень деяких країн Центральної та Східної Європи ($4,3/кв.м/місяць у Братиславі, $4,4 у Варшаві та Бухаресті, близько $5,0 у Ризі та Таллінні, $5,4 у Празі). Декларовані орендні ставки на складські приміщення класу B також зросли до $3,4-$4,6 (80-110 грн)/кв.м/місяць у 4 кв. 2019. Таким чином, ріст орендних ставок повинен стимулювати будівництво нових об’єктів, потенційно збільшуючи обсяг нової пропозиції.

У період з 4 кв. 2018 по 2 кв. 2019 інвестори перебували у стані очікування у зв’язку з політичною невизначеністю, тому загальний обсяг інвестицій у 2019 році, який склав $31 млн продемонстрував спад на 12% р/р. Тим не менш, у другому півріччі розуміння майбутніх перспектив ринку складів разом з позитивною динамікою макроекономічних показників призвели до покращення настроїв інвесторів. Ставка капіталізації на кращі складські об’єкти не змінювалась протягом 2019 року, залишаючись на рівні 13,00%. Серед значних угод на ринку, варто зазначити продаж складського комплексу FIM Service (26 700 кв. м) у с. Чайки та логістичного комплексу «Арктика» (21 500 кв. м) у с. Софіївська Борщагівка. Крім того, у зв’язку з дефіцитом вільних орендних площ мали місце також угоди придбання складських об’єктів для власних потреб покупця, серед яких купівля приміщень у м. Бровари (10 500 кв. м) та у с. Чайки (10 800 кв. м).

“У 2019 році ринок орендодавця зміцнився, оскільки дефіцит наявних складських приміщень досяг критичної точки і вакантних приміщень на ринку майже не було. Зростаючий попит, зумовлений стрімким розвитком e-commerce та роздрібної торгівлі в Україні, а також обмежена пропозиція вільних площ сприяли росту орендних ставок. Ми очікуємо, що тренд на підвищення ставки продовжиться, спонукаючи девелоперів будувати не лише built-to-suit рішення, а й спекулятивні складські комплекси. Тим не менш, такий варіант розвитку подій буде можливим за умов подальшого покращення макроекономічних показників, стабільності обмінного курсу та відновлення ринку кредитування. В той же час, у 2020 році очікується до введення в експлуатацію лише один масштабний проект, тоді як у 2021 ситуація може кардинально змінитись і на ринку з’явиться значний обсяг нової пропозиції, за умови сприятливих ринкових умов.”   – Наталія Сокирко, керівник департаменту складської та логістичної нерухомості CBRE Ukraine

Схожі новини

Гібридна офісна модель як наслідок злиття фізичного та цифрового простору

Ріст попиту на внутрішньоміські склади на фоні зростаючої конкуренції в секторі e-commerce

Трансформація традиційної моделі шопінгу на фоні пандемії Covid-19 та стрімкий розвиток e-commerce

Сповільнення орендної активності та коливання орендних ставок на фоні пандемії COVID-19

Як пандемія COVID-19 вплине на концепцію, дизайн та використання офісів?

CBRE Ukraine представила інтереси Regus в угоді з оренди офісного приміщення в БЦ Avenue 53

Оптимізація витрат в коворкінгу – нові реалії офісного ринку в пост-карантинному світі

Рекордні обсяги інвестицій в I кварталі 2020 року відбулися завдяки угодам, укладеним в останньому кварталі 2019 року

Відновлення роботи офісів та повернення працівників на робочі місяці

Скорочення орендних площ та часткова віддалена робота: якою буде робота компаній в Україні після закінчення карантину

Covid-19 та ринок нерухомості України: що відбувається і чого очікувати

Перспективи ринку гнучких офісів: зростаючий попит та позитивні очікування бізнесу в умовах кризи