write my thesis paper

Ринок в очікуванні нової пропозиції, в той час як вакантність впала до рівня десятирічного мінімуму

Київ, 4 квітня 2019 – 2018 став позитивним роком для сектору складської нерухомості, завдяки 31% зростанню обсягу валового поглинання, досягнувши близько 157 000 кв. м (включаючи придбання об’єктів кінцевими користувачами). Як загальний тренд, орендна активність в 2018 стала предметом відкладеного попиту, після періоду невизначеності 2014-2016 років.

Угоди з оренди домінували в обсязі завершених угод, а орендарі сфери оптової та роздрібної торгівлі становили основну частку попиту на складські приміщення (59%) в структурі валового поглинання. При цьому, решту у структурі валового поглинання розділили між собою логістичні оператори (19%),  орендарі галузей фармацевтики та медицини (17%) та інших галузей (5%). Незначний спад обсягів оренди складів логістичними операторами був наслідком дефіциту приміщень необхідного розміру, так як логістичні оператори потребували в основному великих складських площ.

Варто відзначити, що невеликі угоди розміром 5 000 кв.м або менше, склали найбільшу  частку в 67% в структурі валового поглинання. В той же час, частка великих угод понад 10 000 кв.м мала тенденцію до зростання і склала 11% у 2018, коли ще у 2017 становила 5%. Крім того, орендарі галузі оптової та роздрібної торгівлі були найбільшими орендарями в усіх типах угод, де найбільшими угодами стали оренда 20 000 кв.м у RLC Fozzy рітейлером Eldorado, а також оренда 20 000 кв.м у складському комплексі Raben рітейлером Comfy. В 2018 році  угоди з переїзду склали 52% в структурі валового поглинання, наступними в структурі були угоди з виходу на ринок (20%), далі угоди з розширення (19%) та інші типи угод (9%).

У 2018 було введено незначний обсяг нової пропозиції представлений 9 700 кв.м. складських площ, включаючи E&E Cable Solutions Warehouse (3 500 кв.м) у напрямку Житомира (M-06, E-40) та Sofia Ltd Warehouse (6 200 кв.м) у напрямку Фастова (M-05/M-06, P-04), який був зданий в оренду рітейлеру Novus одразу після виходу на ринок. Таким чином, загальна пропозиція збільшилась до 1,26 млн кв.м (+0,8% р/р) на кінець 2018. В перспективі, очікується близько 100 000 кв.м. спекулятивної пропозиції, заявленої до введення в експлуатацію у період 2019-2020 рр, включаючи об’єкти у місті та за його межами. ї

Одночасний вплив зростаючого попиту та зменшення обсягів введення нової пропозиції став результатом скорочення середньої вакантності на ринку до 3,7% (-2,3п.п. р/р). З одного боку, протягом останніх 5 років вакантність постійно зменшувалась і досягла нового рекордно низького рівня в 2018, в той час як чисте поглинання скоротилось в зв’язку з обмеженістю існуючої  пропозиції. Така ситуація на ринку дозволила орендодавцям поступово повторно переорієнтувати укладення угод  з орендними вставками в доларовому еквіваленті, опісля різкого росту іноземної валюти протягом 2014-2016 років.

Декларовані орендні ставки залишалися деномінованими в гривневому еквіваленті і варіювались в діапазоні від 125грн до 160грн ($4,5-$5,7) /кв.м/місяць для сухих складських комплексів класу А, натомість для сухих складів класу В орендні ставки були у межах 75грн-110грн ($2,7-$3,9) /кв.м/місяць. Ефективні орендні ставки на кращі складські приміщення склали 100грн-142грн($3,6-$5,1) /кв.м/місяць, демонструючи зростання на 20-29% р/р в гривневому і 20-24%р/р в доларовому еквіваленті. В 2018 декларовані орендні ставки у складських комплексах класу А (темп. між 0-6◦C) варіювались в діапазоні від 210грн до 230грн ($7,5-$8,2) /кв.м/місяць, в той час як фактичні орендні ставки були у межах 190грн-210грн ($6,8-$7,5) /кв.м /місяць.

Настрої інвесторів у складському сегменті наслідували загальне зміцнення економічних показників, таким чином зріс попит на складські площі, які відповідали вимогам інвесторів. Так, компанія Dragon Capital Investments Ltd домінувала за кількістю угод у сегменті, придбавши логістичні комплекси Омега 1 (19 000 кв.м), Омега 2 (33 000 кв.м) та складський комплекс UKR DC (20 000 кв.м). На фоні низки угод, завершених протягом року у сегменті, ставка капіталізації на кращі складські активи зміцнилася на 0,75 п.п. та становила 13%.

Ми очікуємо зростання попиту на складські площі з боку орендарів, з більшою кількістю запитів  щодо розширення від логістичних операторів та гравців ринку e-commerce. Проте, запити великих площ буде складно задовольнити зважаючи на теперішні умови на ринку – низький рівень вакантності та повільну девелоперську активність. Внаслідок такого дисбалансу, обсяг валового поглинання, ймовірно, буде обмеженим за рахунок пропозиції, що призведе до зростання орендної ставки на кращі складські приміщення, що залишилися на ринку. З огляду на поступове розширення поштових та фулфілмент послуг, ринок потребує складських приміщень з центральним розташуванням, щоб отримати конкурентну перевагу в термінах поставки. Дана тенденція, ймовірно, вийде на перший план попиту в сегменті. Очікуваний обсяг нових об’єктів у період 2019-2020 рр. (близько 100 000 кв.м), вірогідно буде одразу поглинутий після введення в експлуатацію, слідуючи поточній тенденції до зменшення середньої вакантності на ринку. У зв’язку з перспективою зростання орендних ставок до докризового рівня протягом наступних кількох років збільшення кількості проектів по схемі built-to-suit стає все більш можливим.  – Наталія Сокирко, керівник департаменту промислової та логістичної нерухомості CBRE Ukraine

Схожі новини

CBRE визнана однією з найкращих компаній роботодавців для жінок у 2019 році згідно рейтингу FORBES

Аналітика та динаміка ринку рітейлу: інвестиції в комерційну нерухомість правда чи міф?

4 липня в Києві – FMCG Logistics Forum 2019

CBRE GROUP, INC. посіла 146 місце в рейтингу FORTUNE 500

Стриманий розвиток ринку комерційної нерухомості на фоні політичної невизначеності через президентські вибори 2019 року

Домінація продовольчого рітейлу на регіональному ринку торгової нерухомості

Зростання орендних ставок на ринку торгової нерухомості Києва у період очікування девелопменту нових проектів

Ринок в очікуванні нової пропозиції, в той час як вакантність впала до рівня десятирічного мінімуму

Орендні ставки на кращі офіси Києва зросли на фоні обмеженої офісної пропозиції

CBRE увійшла до рейтингу Найбільш етичних компаній світу

2018 став рекордним для інвестицій в європейську нерухомість

CBRE Group, Inc. (NYSE: CBG) розташувалась на 1 позиції в рейтингу Найбільш шанованих компаній від FORTUNE