Рекордно низький рівень вакантності незабаром спричинить ріст орендних ставок на ринку офісної нерухомості Києва

Київ, 21 березня 2018 – 2017 рік був насиченим для ринку офісної нерухомості Києва, що стало результатом відносно стабільної політичної та економічної ситуації. Хоча економіка зростала повільніше, ніж очікувалося, рівень безробіття в Києві характеризувався тенденцією до зниження та становив 7,1% на кінець 3 кв. 2017 року. Такий показник продемонстрував тенденцію до зростання потреб у персоналі, у зв’язку з чим ми зафіксовували послідовне зростання попиту на офісні приміщення.

Річний обсяг валового поглинання в офісному секторі становив приблизно 155 000 кв. м (+94,8% р/р), що майже вдвічі перевищує показник минулого року. Розглядаючи загальну структуру угод з оренди за метою орендаря, тенденція до зростання  потреб в офісних приміщеннях стала очевидною, що відображає оздоровлення ринку. Майже 18% від загального обсягу попиту на оренду припадає на угоди з розширення займаного простору у відповідності до зростання бізнесу орендарів. Ще 21% орендованого простору складали переїзди компаній із подальшим розширенням в новому об’єкті. Наприклад, IT компанія Ring, яка була нещодавно придбана компанією Amazon, переїхала з БЦ Senator  до БФК «Торонто-Київ», орендувавши  1 000 кв. м та в подальшому розширивши свій R&D центр в Києві на 1 100 кв. ІТ-компанія Grammarly, яка активно розвивається, переїхала в БЦ Gulliver із запланованим розширенням до 3 200 кв. м. До того ж, збільшилась кількість угод з розширення орендарів сектору бізнес-послуг, включаючи консалтингові, юридичні та аудиторські фірми, що є індикатором відродження ділової активності. Іншою позитивною тенденцією стала поява більшої кількості угод з боку нових компаній, які виходять на ринок, що склало близько 4% загального обсягу оренди в 2017 році. Найбільшими угодами з боку нових для ринку гравців стали угоди з оренди 1 800 кв. м в БЦ Astarta компанією SBTech, 1 800 кв. м у БЦ Forum West Side компанією Frag Lab, а також відкриття першої локації Creative Quarter в БЦ Gulliver.

Як і в попередні роки, компанії сфери інформаційних технологій і телекомунікацій формували «левову частку» попиту на оренду приміщень, демонструючи поступове та стабільне зростання. Їх частка у загальному обсязі попиту зросла до 43%. Компанії сфери бізнес-послуг були другою категорією орендарів за обсягом орендованих офісних приміщень із часткою 16%. Збільшення попиту на офісні приміщення з боку сфери бізнес-послуг зумовлювалася, головним чином, розширенням коворкінг-операторів та сервісних офісів, а також вище згаданим розширенням консалтингових компаній. Так, один із основних коворкінг-операторів Platforma відкрив свою другу локацію площею 2 300 кв.м в БЦ «Леонардо». Creative Quarter запустив свій перший коворкінг площею 1 200 кв. м в БЦ Gulliver і  орендував втричі більше офісного простору для розміщення другої локації в БЦ Astarta. Міжнародний оператор сервісних офісів Regus також відкрив два центри за рік. Загальна площа обох локацій становила близько 2 500 кв. м, включаючи 1-й Regus на Лівому (Східному) березі Києва в БЦ Silver Breeze.

У 2017 році нова пропозиція офісних приміщень склала близько 31 500 кв. м (-28% р/р), що стало рекордно низьким показником для ринку. Більше 90% нових приміщень було зосереджено в 1-й (16 100 кв. м GLA) та 2-й (12 500 кв. м GLA) чергах БЦ Astarta. Варто відзначити, що на кінець грудня 2017 року 65% площ в проекті було орендовано або підписано попередні угоди з оренди. З огляду на таке незначне збільшення обсягу нових площ, впродовж року загальна пропозиція на офісному ринку збільшилася лише на 2% р/р до 1,7 млн. кв. м. Так, обмежена нова пропозиція додатково сприяла тенденції до зниження середньої вакантності на ринку. В результаті, середня вакантність за рік різко скоротилася на 10,5 п.п. і склала 17,5% на кінець року. Скорочення відбулося завдяки загальному посиленню орендної активності та швидкому поглинанню невеликого обсягу нових приміщень.

Щодо орендних ставок, поступовий ріст декларованих ставок у бізнес-центрах був зафіксований на рівні +10%-20%, адже орендодавці відчули зростаючий інтерес від орендарів на тлі загального скорочення вакантності. Декларовані орендні ставки традиційно варіювалися в широкому діапазоні від       $13 до $38/кв.м /місяць для приміщень класу A на всіх субринках, тоді як декларовані ставки у приміщеннях класу B знаходились в діапазоні від $8 до $23/кв.м/місяць.

В 2017 році позитивні індикатори ринку офісної нерухомості Києва стимулювали інвестиційну активність в сегменті. Стійке відновлення попиту орендарів та різке зниження вакантності свідчать про поступове формування дефіциту якісних офісних приміщень та підвищення потенціалу до зростання чистого операційного доходу. Тому інвестори були зацікавлені в придбанні якісних об’єктів в очікуванні зростання їх капітальної вартості в коротко- та середньостроковій перспективі. Інвестиційні угоди в офісному секторі домінували у загальному обсязі інвестицій, складаючи приблизно 75% в загальній структурі угод за сегментами. Разом з невеликими угодами, найбільш масштабними були угоди з придбання бізнес-центрів «Прайм» (9 000 кв. м GLA) та «Євразія» (30 000 кв. м GLA) інвестиційною компанією Dragon Capital Investments Limited.

Згідно з нещодавнім опитуванням, проведеним компанією CBRE Ukraine, приблизно 57% опитаних корпоративних орендарів мають плани щодо переїзду або розширення займаного простору протягом наступних трьох років. Проте, через нестачу вільних приміщень у високоякісних офісних об’єктах, орендарі, що мають запит на офісний простір  площею більше ніж 5 000 кв. м, зіткнуться з проблемою обмеженого вибору на ринку. Якщо обсяги нового будівництва на офісному ринку будуть і надалі залишатись низькими, дана тенденція призведе до дефіциту високоякісних приміщень класу А вже в 2018-2019 роках, особливо для великих орендарів. Тим не менш очікується, що розвиток офісних проектів середнього розміру площею 10-15 тис. кв. м почне відроджуватися, якщо середня орендна ставка досягне рівня $20/кв. м/місяць, що може обґрунтувати доцільність девелопменту.