write my thesis paper

Орендні ставки на кращі офіси Києва зросли на фоні обмеженої офісної пропозиції

Київ, 13 березня 2019 – Економічне зростання в Україні продемонструвало позитивну динаміку у 2018 році із показником +3,3% рік-до-року (згідно попередніх даних НБУ), у порівнянні з 2,5% р/р у 2017 році. Індекс ділових очікувань на наступні 12 місяців зріс на 5 п.п. до 126,6, передбачаючи потенційне відновлення економічної активності. Тим не менше, обсяг валового поглинання у 2018 році становив близько 145 000 кв.м (-6,5% р/р), так як введення воєнного стану у останньому кварталі року негативно вплинуло на завершення угод з оренди. Від загального обсягу валового поглинання 75% припало на нові угоди (в тому числі придбання об’єктів кінцевими користувачами), тоді як 25% становили угоди з пролонгації договорів оренди та перегляду умов договорів. Значну частку в структурі валового поглинання (40%) склали компанії сфери ІТ та телекомунікацій, що на 3,4 п.п. нижче ніж показник за аналогічний період минулого року, 22% становили компанії сфери бізнес-послуг (+6,1 п.п. р/р), 14% за сектором FMCG  із зростанням на 12 п.п. р/р, а 24% прийшлось на інші сектори.

У 2018 році все більше компаній були готові до розширення та відкриття нових локацій, підкреслюючи цим наявність зростання ділової активності. Так, близько 32% від загального обсягу попиту на оренду становили угоди з розширення. Традиційно, найбільшу частку попиту склали угоди з переїзду із більш ніж 50% орендованого простору, тоді як угоди компаній, що вперше вийшли на ринок склали 9%. Найменшу частку в структурі угод з оренди припало на угоди переїзду із подальшим розширенням в новому об’єкті (6%). Серед значних угод з оренди потрібно відзначити оренду приміщення у БЦ Horizon Office Tower компанією Ciklum та переїзд компанії Levi9 в офісну будівлю на вул. Володимирська, 101.

Нова пропозиція 2018 року перевищила обсяг попереднього року та досягла приблизно 60 000 кв.м, а загальна пропозиція склала 1,78 млн. кв. м. Серед нових об’єктів, що вийшли на ринок в 2018 році: 3-тя черга БЦ «Астарта»  (9 000 кв. м.), БЦ «Європасаж» (13 000 кв. м.), БЦ «Майдан Плаза» (5 700 кв. м.), будівля B7 у UNIT.City (10 700 кв. м) та інші. З огляду на позитивні настрої орендарів та обмежену нову пропозицію 2017 року, нова вакантна пропозиція 2018 року була швидко поглинута після виходу на ринок. Так, тренд на попереднє підписання угод з оренди був активно помітний в 3-тій черзі БЦ «Астарта», що в свою чергу свідчить про дефіцит офісної пропозиції на Подільському субринку. Загальна площа якісних приміщень в Києві, які знаходяться на стадії девелопменту, становила близько 117 000 кв. м на кінець 2018, з яких близько половина планується до введення в експлуатацію у перші два квартали 2019 року.

Внаслідок стійкого попиту на офісні приміщення та обмеженої нової пропозиції, середня вакантність скоротилася на 7,2 п.п. р/р до 9,8% на кінець року. В результаті, найвища ефективна ставка оренди зросла до $25/кв.м/місяць (+8,7% р/р), а вища межа декларованих орендних ставок збільшилася на 31% для приміщень класу А і становила $17-$35/кв м/міс. та на 50% для приміщень класу B і становила $12-$26/кв м/міс.

На фоні зміцнення ставки капіталізації на найкращі приміщення та підвищення орендних ставок, інвестиційна активність в сегменті продемонструвала зростання. Так, у 2018 році показник завершених відомих інвестиційних угод,  сягнув близько $130 млн, що є найвищим зафіксованим результатом з 2008 року. Окрім традиційної сконцентрованості інвесторів на Київському ринку, у 2018 році було придбано БЦ Eco Tower (9 200 кв. м) у Запоріжжі, компанією Dragon Capital Investments Limited. Тоді як серед завершених угод компанією у 2018 році у Києві: офісний об’єкт на вул. Велика Васильківська, 98 (9 000 кв. м), бізнес центр «Пори року» (8 000 кв. м), бізнес центр Horizon Office Park (53 700 кв. м), офісний об’єкт на вул. Боричів Тік, 35В (4 000 кв. м) та БЦ Platinum (4 100 кв.м). Серед інших інвестиційних угод в офісному секторі придбання офісного об’єкта на вул. Велика Васильківська, 100 (5 600 кв. м) компанією ПБГ «Ковальська» та купівля офісних приміщень на вул. Ковпака, 29 (5 200 кв. м) і на вул. Московська, 8Б компанією Intergal-Bud.

2019 рік буде зберігати позитивну тенденцію з точки зору орендної активності, хоча й компанії будуть обережніше підходити до розширення своїх локацій, враховуючи економічну невизначеність перед президентськими та парламентськими виборами. Тоді як, ефективні орендні ставки матимуть більш повільні темпи зростання, стабільний попит та зменшення рівня вакантності допоможуть орендодавцям підписати договори оренди за привабливими умовами до того, як на ринок вийде великий обсяг нової спекулятивної пропозиції. Так, близько 117 000 кв.м. офісних приміщень знаходяться на стадії девелопменту та більшість з них заявлена до виходу на ринок у 2019. Введення в експлуатацію більш масштабних об’єктів заплановано на 2020-2021 роки і ймовірно призведе до збалансування дефіциту пропозиції на офісному ринку Києва, що сформується на ринку тим часом. Незважаючи на прогнозовану стриману інвестиційну активність напередодні виборів, очікується, що «здоровіші» економічні показники та гарантоване фінансування МВФ в рамках програми stand-by матимуть позитивний вплив на обсяги вхідних інвестицій у другій половині 2019 року.  – Сергій Сергієнко, керуючий партнер CBRE Ukraine

Схожі новини

CBRE GROUP, INC. посіла 146 місце в рейтингу FORTUNE 500

Стриманий розвиток ринку комерційної нерухомості на фоні політичної невизначеності через президентські вибори 2019 року

Домінація продовольчого рітейлу на регіональному ринку торгової нерухомості

Зростання орендних ставок на ринку торгової нерухомості Києва у період очікування девелопменту нових проектів

Ринок в очікуванні нової пропозиції, в той час як вакантність впала до рівня десятирічного мінімуму

Орендні ставки на кращі офіси Києва зросли на фоні обмеженої офісної пропозиції

CBRE увійшла до рейтингу Найбільш етичних компаній світу

2018 став рекордним для інвестицій в європейську нерухомість

CBRE Group, Inc. (NYSE: CBG) розташувалась на 1 позиції в рейтингу Найбільш шанованих компаній від FORTUNE

Майбутнє сьогодні: Робоче середовище

CBRE Ukraine стала кращою компанією у номінації «Управляюча компанія року» в рамках IV EE Real Estate Forum & Project Awards

CBRE Ukraine святкує 10 років успіху на українському ринку