write my thesis paper

Covid-19 та ринок нерухомості України: що відбувається і чого очікувати

Сьогодні, дивлячись на ситуацію загалом, потрібно зазначити, що з економічної точки зору справи на ринку комерційної нерухомості є кращими, ніж вони були в попередні кризові роки у 2008 та 2014−2015 роки.

По-перше, економіка зараз більш збалансована, ніж 5 років тому. Це стосується, в першу чергу, економічно обґрунтованого курсу гривні відносно інших валют, який значно впливає на значення орендних ставок. Не варто очікувати його падіння в 3 рази, як це було в 2014—2015 рр, хоча певні коливання в діапазоні 10%-20% матимуть вплив на значення орендної ставки в майбутньому.

По-друге, на ринку відсутня так звана «бульбашка», тобто, коли орендні ставки значно завищені. Як приклад, згадаємо, орендні ставки в діапазоні $50−70 за кв. м/місяць (без ПДВ та OPEX) на офісні приміщення А та В-класу в далекому 2008 році, або $10 за кв. м/місяць на складські площі. У 2019 році пропозиція і попит були збалансованими на ринку торгової нерухомості, а в сегментах офісної та складської нерухомості попит навіть перевищував пропозицію. Окремо треба сказати, що девелопери і власники комерційної нерухомості зараз «не закредитовані» так, як це було в 2008 році.

“Враховуючи більш здоровий стан економіки у порівнянні з минулими кризами є всі передумови вважати, що криза триватиме недовго за умови, що карантинні заходи виявляться успішними та завершаться за декілька місяців. Після цього очікується відносно швидке відновлення та повернення до докризового стану. Тому давайте розглянемо ситуацію в кожному сегменті комерційної нерухомості і спробуємо передбачити можливі сценарії розвитку подій.” – Ярослав Горбушко, Директор департаменту ринків капіталу, CBRE Ukraine

Ринок торговельної нерухомості/стріт-рітейл

Що маємо. Закриті торгові локації та цілі ТРЦ, окрім продуктових магазинів і аптек. Орендарі вже масово почали вести переговори про нові «карантинні» умови з орендодавцями. Доходи від оренди в ТРЦ впали практично до нуля. Оскільки майже всі магазини закриті, власники торгової нерухомості масово скорочують або відправляють у відпустку персонал за свій рахунок.

Орендарі зіткнулись з безпрецедентним недоотриманням доходу від бізнесу і збитків, на відшкодування яких знадобиться багато місяців, навіть після закінчення кризового періоду. За умови, що карантин не триватиме до літа, продажі мають відновитись до кінця року. Нові колекції, які вже були замовлені або завезені орендарями, в основному це стосується фешн-ритейлу, доведеться одразу розпродавати за низькою ціною, що ще збільшить втрати орендарів.

Чого очікувати. За аналогією з попередніми кризами, власники регулюватимуть, і вже регулюють відносини з орендарями «в ручному режимі» — індивідуально з кожним, підписуючи короткострокові додатки до основних договорів, на час до стабілізації ситуації. Якщо термін карантину продовжиться, почнеться масове переорієнтування споживача на онлайн-ритейл, хоча деякі ритейлери уже сьогодні змінюють свої офлайн формати на онлайн. Загалом, це черговий удар по традиційному ритейлу, зважаючи на і так постійний тиск з боку e-commerce. Тому слід очікувати ще більшого охолодження інвестиційного попиту до даного сегменту — як на глобальному, так і локальному рівні.

Офісна нерухомість

Що маємо. З офісною нерухомістю ситуація більш оптимістична, ніж з ритейлом. Хоча від початку жорстких карантинних мір пройшло не багато часу, на даний момент не спостерігається скорочення кількості орендарів, а переговорів щодо оренди нових офісних приміщень, які почалися до введення карантину, тривають. Проте, частина орендарів, у зв’язку із скороченням операційної діяльності, направила орендодавцям запити щодо зменшення орендної ставки на період карантину.

Плани по розширенню площ існуючими орендаторами призупинені, точково відбувається скорочення персоналу. Цілком можливо, що практика запитів на поступки з боку власників буде набирати обертів, але в менших масштабах ніж у ритейлі.

Чого очікувати. Незважаючи на більший «запас міцності» офісного сегменту, якщо карантин затягнеться, бізнес почне скорочуватися і згортатися. Це може призвести до скорочення орендних площ і збільшить число переїздів в більш бюджетні локації, а також призведе до відчутного зниження ставок оренди на офісні площі і зупинки девелоперської активності на ринку. При цьому, навіть така песимістична картина не повинна бути довготривалою, так як віддалена робота не зможе витримати довгострокової перспективи і попит на офіси повернеться, щойно ситуація з вірусом стане контрольованою.

Складська нерухомість

Що маємо. Активізувався попит на складські приміщення з боку продуктового ритейлу, фармацевтики та e-commerce. Це в свою чергу, дозволить збалансувати структуру попиту на складські площі через «просідання» інших категорій орендарів.

Більшість орендарів поки не піддаються паніці, а деякі продовольчі ритейлери, на фоні збільшення попиту на споживчі товари, потребують додаткових орендних площ. Далеко не всі орендарі ініціювали переговори по введенню пільгових умов на період карантину. Варто зазначити, що це один з небагатьох сегментів комерційної нерухомості де орендні ставки, переважно, були зафіксовані в гривні.

Чого очікувати. Сегмент складської нерухомості має найкращі шанси вийти «сухим із води» і швидко оговтатись від кризи, у порівнянні з іншими секторами нерухомості, особливо за умови незатяжного карантину. Але варто зазначити, що у зв’язку з девальвацією, призупиниться відновлена практика прив’язки орендної ставки до долара, яка знову стала популярною, починаючи з 2019 року. Це в свою чергу, відштовхне перспективу нового девелопменту на ринку, ймовірність якої з’явилась наприкінці 2019 — початку 2020 років.

Житлова нерухомість

Що маємо. В приватних розмовах девелопери житлової нерухомості відзначають, що одразу після швидкого зниження курсу гривні з 25 до 28 грн за долар відбувся певний сплеск активності в бюджетному сегменті – потенційні покупці прискорили прийняття рішення про купівлю, щоб не втратити свої заощадження. Проте в інших сегментах житла, після стабілізації курсу в діапазоні 28−28,5 грн за долар, продажі суттєво знизилися.

Чого очікувати. Ймовірне скорочення попиту на орендне житло. Затяжний карантин змусить багатьох орендарів взагалі відмовитися від оренди, або вимагати в орендодавців зниження чи відміни орендної плати на період карантину. Це пов’язано зі скороченням доходів або втратою роботи працівниками.Чого очікувати. В часи кризи 2014−2015 рр. попит на новобудови був рекордним, тому що люди таким чином намагалися зберегти свої заощадження від стрімкої девальвації. Цілком можливо, що дана ситуація може повторитися за умови подальшого ослабленні національної валюти. к

Інвестиційний ринок

Що маємо. Ми спостерігаємо призупинення інвестиційної активності, до подальшої стабілізації ситуації. Паралельно з цим на ринку вже заявили про себе спекулятивні інвестори, які шукають об’єкти з істотним дисконтом від ринкової вартості.

Чого очікувати. Цікава тенденція спостерігається в сегменті угод з придбання об’єктів нерухомості, ціна за якими формувалася у гривні. Продавці та покупці готові йти на взаємні поступки та зближувати свої початкові позиції. В зв’язку з цим прискорився процес узгодження ціни і процес укладення угод. Так, з боку продавця, відчутна загроза різкого зниження ціни у зв’язку з економічною кризою, а з боку покупця — ризик знецінення національної валюти.

Схожі новини

Сповільнення орендної активності та коливання орендних ставок на фоні пандемії COVID-19

Як пандемія COVID-19 вплине на концепцію, дизайн та використання офісів?

CBRE Ukraine представила інтереси Regus в угоді з оренди офісного приміщення в БЦ Avenue 53

Оптимізація витрат в коворкінгу – нові реалії офісного ринку в пост-карантинному світі

Рекордні обсяги інвестицій в I кварталі 2020 року відбулися завдяки угодам, укладеним в останньому кварталі 2019 року

Відновлення роботи офісів та повернення працівників на робочі місяці

Скорочення орендних площ та часткова віддалена робота: якою буде робота компаній в Україні після закінчення карантину

Covid-19 та ринок нерухомості України: що відбувається і чого очікувати

Перспективи ринку гнучких офісів: зростаючий попит та позитивні очікування бізнесу в умовах кризи

Вплив COVID-19 на ринок складської нерухомості в Україні та світі

Як відбувається робота команди CBRE Ukraine в умовах епідемічної ситуації

Вплив Сovid-19 на глобальну економіку та ключові сегменти комерційної нерухомості на фоні кризових періодів попередніх років