write my thesis paper

Аналітика та динаміка ринку рітейлу: інвестиції в комерційну нерухомість правда чи міф?

Київ, 25 червня 2019 – Консалтингова компанія CBRE Ukraine представила порівняльний аналіз українського ринку комерційної нерухомості з найближчими сусідами.

Загальна оцінка ситуації

На даний момент ринок торговельної нерухомості не зазнав істотних змін. Однак найближчим часом на київському ринку з’явиться ряд великих об’єктів. Поки з початку року додалося лише 23 200 кв. м торговельних площ у торгових центрах Oasis і Smart Plaza Obolon.

Вакантність на ринку торговельної нерухомості перебуває на низькому рівні, всього 2,8%, при цьому ставки оренди досить високі. Ці два фактори створюють дуже хороші передумови для нового девелопменту.

У найближчі два роки (до кінця 2021 року) столичний ринок може вирости на 50% (темпи зростання можна порівняти з IT-сферою у Львові). Очікується, що до нинішнього обсягу в 1,13 млн кв. м додасться близько 560 000 “квадратів” торгових площ протягом наступних 2,5 років. Вакантність, природно, виросте і ставки оренди повинні знизитися.

Порівняння з сусідами

У зв’язку з цим було б цікаво порівняти Київ і столиці країн Східної Європи, як міста, на які варто орієнтуватися нашим гравцям ринку комерційної нерухомості. По-перше, наші країни 20 років тому можна було порівняти з розвитку економіки, де зараз вони приблизно збігаються за чисельністю населення, в тому числі у великих містах.

Орендна ставка за квадратний метр торгового центру – це єдиний показник, який можна порівняти в Києві і Варшаві. Так, в першому кварталі 2019 року прайм ставка на оренду площі в кращих торгових центрах Києва складала $80-110.

Звичайно, зараз київська заробітна плата відрізняється від варшавської. Так само як і ряд інших факторів, які можуть істотно змінитися і вплинути на загальну економічну ситуацію в найближчі роки.

Якщо не брати до уваги відкриття ТРЦ Victoria Gardens у Львові, за останні два з половиною роки в Україні не було відкриттів великих торгових об’єктів. Середній розмір торгового об’єкта, який був проданий – 14 448 кв. м. Це дуже мало.

Ринок дуже малий

Ринок дуже малий, що дає підстави говорити про практичну відсутність ринку комерційної нерухомості. Навіть в рітейлі, який все-таки розвивається, дуже складно вийти з бізнесу. Об’єкт вартістю в $50 млн в даній ситуації практично неможливо продати в Україні. Тому всі девелопери мають довгострокові стратегії, що відрізняє нас від розвинених ринків, де присутній капітал.  – Сергій Сергієнко, керуючий партнер CBRE Ukraine.

Середні розміри об’єктів, що будуються в Польщі в 3-4 рази більше українських аналогів, а середній обсяг угоди на один об’єкт більше наших в 10-15 разів. А кількість таких угод вище теж на порядок.

В Україні також практично відсутні міжнародні гравці. Як на ринку девелопменту, так і на ринку інвестицій. Це обумовлено як преференціями деяким місцевим гравцям, так і непрозорими правилами отримання дозволів. У тій же Польщі ми бачимо інвесторів не тільки із Західної Європи, але з США і Австралії.

Будувати не вигідно

Якщо порівняти середню вартість продажу квадратного метра комерційної нерухомості і собівартість її споруди, то ми побачимо, що дорого продати в Україні не вийде. Наприклад, середня ціна продажу об’єкта торговельної нерухомості в Україні – $1187 за кв м без ПДВ, а його будівництво обходиться в $1400-1700 (без ПДВ).

В результаті середня ціна операції за квадратний метр на торговельну та офісну нерухомість в Польщі втричі більше, ніж в Україні. А в складському сегменті ціна за квадратний метр відрізняється в два рази.

Головне завдання, яке стоїть перед інвестиційним ринком України – залучення іноземних гравців, які зможуть за допомогою своїх проектів підвищити планку і вимоги щодо якості об’єктів, інновацій та фінансуванню.Також важливо відзначити, що в Україні продати навіть дуже хороший ТРЦ з капітальною вартістю в дев’ятизначну цифру практично неможливо через високі країнові ризики. Ситуація може змінитися при істотній дерегуляції процесу девелопменту, зниженні корупції в судовій практиці і, таким чином, відкриття ринку (і не тільки ринку нерухомості) для міжнародних гравців.   – Сергій Сергієнко, керуючий партнер CBRE Ukraine.

Схожі новини

Оптимізація витрат в коворкінгу – нові реалії офісного ринку в пост-карантинному світі

Рекордні обсяги інвестицій в I кварталі 2020 року відбулися завдяки угодам, укладеним в останньому кварталі 2019 року

Відновлення роботи офісів та повернення працівників на робочі місяці

Скорочення орендних площ та часткова віддалена робота: якою буде робота компаній в Україні після закінчення карантину

Covid-19 та ринок нерухомості України: що відбувається і чого очікувати

Перспективи ринку гнучких офісів: зростаючий попит та позитивні очікування бізнесу в умовах кризи

Вплив COVID-19 на ринок складської нерухомості в Україні та світі

Як відбувається робота команди CBRE Ukraine в умовах епідемічної ситуації

Вплив Сovid-19 на глобальну економіку та ключові сегменти комерційної нерухомості на фоні кризових періодів попередніх років

Топ-6 порад для ефективної роботи з дому. Як облаштувати «домашній офіс» для ефективної праці?

Сталий попит на складські приміщення та дефіцит вакантних площ у Києві

Вплив вірусу COVID-19 на ринок комерційної нерухомості