write my thesis paper

Тенденція до подальшого зниження вакантності на складському ринку Києва обумовлена обмеженою новою пропозицію

Київ, 26 вересня 2018 – Згідно з даними компанії CBRE Ukraine, які були опубліковані в огляді ринку складської нерухомості Києва, на фоні відновлення економіки та внаслідок обсягу відкладеного попиту 2014-2016 рр., у першому півріччі 2018 року спостерігалося посилення орендної активності. Таким чином, загальний обсяг валового поглинання на ринку складської нерухомості Києва у 1П 2018 року (включаючи придбання об’єктів кінцевими користувачами) склав приблизно 100 000 кв.м (близько +43% р/р).

В структурі валового поглинання домінували великі рітейлери, де їх частка досягла 58%. Орендарі галузей легкої промисловості, фармацевтики та медицини посіли друге місце із часткою 26%. Зростання попиту на логістичні послуги, зокрема на фулфілмент послуги, зумовило запуск нового поштово-логістичного оператора Justin від Fozzy Group, що надаватиме логістичні послуги B2B та B2C сегментам через відділення smart parcel shops. Оскільки споживачі стають дедалі більше технічно обізнаними, даний сервіс дасть поштовх для розвитку логістичних операторів, особливо тим, котрі вже мають існуючу клієнтську базу. Подальший розвиток фулфілмент послуг, очевидно, призведе до зниження обсягу спекулятивної пропозиції на складському ринку та стане передумовою створення нового, більш комплексного сегменту, здатного співіснувати з традиційним спектром логістичних послуг.

Щодо структури угод з оренди, майже 62% склали угоди з переїзду чи переїзду з розширенням, з яких близько половини орендних запитів надійшла від рітейлерів. Серед значних угод варто відзначити вихід рітейлера Comfy з регіонального ринку на ринок столиці, орендувавши 20 000 кв.м у складському комплексі Raben. Частка великих угод понад 10 000 кв.м зросла і склала 23% від загального обсягу оренди, та була представлена угодами з оренди 20 000 кв.м компанією Comfy та 20 000 кв.м компанією Eldorado із переїздом до RLC Fozzy Distribution Center.

Відсутність фінансування та повільне відновлення орендних ставок у доларовому еквіваленті стали причиною виходу на ринок обмеженого обсягу нової пропозиції, який був представлений одним складським комплексом площею 3 500 кв.м у напрямку Житомирської траси (M-05, E-40). У той же час, загальна спекулятивна пропозиція складських приміщень зменшилася за рахунок придбання складу «Евро Фудс ГБ Украина» (4 000 кв.м) кінцевим користувачем фабрикою «Роза», таким чином залишилась майже незмінною на рівні 1,25 млн. кв.м.

Будівництво нових об’єктів буде можливим за рахунок вищих орендних ставок і договорів попередньої оренди виражених в доларах США, хоча такі орендні угоди можуть переглядатись через нестійкий характер економіки. Так, сьогодні девелопери неохоче узгоджують нові проекти, проте враховуючи «загально ринкову жагу до нового продукту», очевидно, що результат буде виправдано. Тому вже у 2П 2018 року очікується введення в експлуатацію 6 200 кв.м складського комплексу, що знаходиться на автомагістралі Р-04 (між напрямками М05 та М06) та складських комплексів Unilogic Park (6 200 кв.м) та «Міраж 3» в Гостомелі (22 000 кв.м), де відкриття останніх двох було перенесено на 2019 рік.

Рівень вакантності продовжував знижуватись протягом 1П 2018 та склав 4%, що на 2 п.п. нижче показника, зафіксованого на початку року. Основними передумовами зниження вакантності стало підвищення попиту з боку орендарів та обмежений обсяг нового будівництва. На кінець 1П 2018 року, декларовані орендні ставки знаходились в діапазоні від 120грн. до 155грн. ($4.6-$6.0)/кв.м/місяць у складських комплексах класу А, де верхня межа гривневого діапазону зросла на 7% з початку року, а ефективні орендні ставки варіювались в діапазоні 90грн.-135грн. ($3.4-$5.2)/кв.м/місяць. Ефективні орендні ставки для складських комплексів класу В знаходились на рівні 65грн – 90грн. ($2.5-$3.4)/кв.м/місяць, де верхня межа зросла на 13% з початку року. Внаслідок коливань обмінного курсу, ставки в доларах були нестабільними коли намагалися зрівнятися з темпом відновлення орендних ставок у гривнях. Деякі угоди в 1П 2018 були укладені з орендними ставками в доларовому еквіваленті, проте така практика була радше винятком, ніж правилом.

З одного боку, на тлі зростаючого ринкового дисбалансу, а з іншого – сприятливого відродження економіки, низка інвестиційних угод в сегменті складської нерухомості була завершена у першому півріччі 2018 року. Серед найбільш значних угод можна відзначити придбання кількох складських об’єктів компанією Dragon Capital Investments Limited, а саме логістичних комплексів Омега 1 (19 000 кв.м), Омега 2 (33,000 кв.м) та 20 000 кв.м у складському комплексі UKR DC.

Враховуючи поступове зростання національної економіки та дефіцит якісних складських приміщень, інтерес інвесторів до ринку складської нерухомості залишиться стабільним. Ми очікуємо, що відсутність якісної нової пропозиції та скорочення вакантних площ для оренди, в кінцевому результаті призведе до збільшення числа built-to-suit проектів та активізації будівництва нових об’єктів. Однак слід зауважити, що така активність на ринку складської нерухомості є можливою лише за умови суттєвого зростання орендної ставки саме у доларовому еквіваленті. Очікується, що середня вакантність на ринку продовжить знижуватися, оскільки девелопмент стримується відсутністю фінансування, у зв’язку з чим створюється додатковий тиск на орендні ставки». Окремо варто зазначити, що ринок фулфілмент послуг, хоча і знаходиться на стадії зародження, все ж має потенціал, при активному розвитку сегменту e-commerce. Складські приміщення класу А, ймовірно, будуть користуватись високим попитом у найближчі роки, за умови попиту орендарів на кращі приміщення для зберігання і ведення роздрібної та оптової торгівлі. – Наталія Сокирко, керівник департаменту промислової та логістичної нерухомості CBRE Ukraine

Схожі новини

CBRE Ukraine стала кращою компанією у номінації «Управляюча компанія року» в рамках IV EE Real Estate Forum & Project Awards

CBRE Ukraine святкує 10 років успіху на українському ринку

Готельний ринок Києва продовжує розвиватись та стає вихідною платформою для нових готельних брендів

Компанія CBRE Ukraine завершила угоду з оренди офісного приміщення для компанії Intetics

Тенденція до подальшого зниження вакантності на складському ринку Києва обумовлена обмеженою новою пропозицію

Euromoney назвала CBRE Group кращим консультантом з нерухомості у Західній Європі

CBRE Ukraine повідомляє про призначення Анни Марсової на посаду старшого консультанта департаменту торгової нерухомості

Все більше міжнародних брендів виходять на ринок Києва, проте нова пропозиція залишається обмеженою

Ділова активність на офісному ринку Києва зумовила зростання валового поглинання в першій половині 2018 року

62% компаній планують збільшити інвестиції в технології своїх офісів протягом найближчих 3 років

Колективні робочі простори сьогодні: цінність гнучкості і адаптивності бізнесу

Логістичний ринок України: логістичні оператори нарощують свою долю в сегменті складської логістики