В 2017 році на ринку складської нерухомості підтвердилась тенденція до зростання, яка розпочалась ще в кінці 2016. Основою рушійною силою стало загальне відновлення попиту з боку ринків роздрібної торгівлі та логістики, централізація (переміщення гравців з регіонів до столиці), покращення умов оренди у вигляді якісних приміщень, що сприяло зростанню обсягу валового поглинання та зменшення вакантності. Загалом, бізнес зберігає оптимізм щодо пожвавлення ділової активності у сегменті протягом року.
Річний обсяг валового поглинання (включаючи угоди з продажу для власного використання) склав приблизно 120 000 кв. м (+ 9% р/р). В структурі валового поглинання домінували великі рітейлери. Так, їх частка у структурі досягла 57%. Логістичні оператори посіли друге місце на ринку і їхня частка становить 31%.
Зростання попиту орендарів спостерігалось переважно в об’єктах під управлінням логістичних операторів. Зокрема, у 2017 році група логістичних компаній ZAMMLER розширила орендовані складські площі на 12 500 кв. м, у зв’язку із співпрацею із новими клієнтами. Знаковою угодою в сегменті складів логістичних операторів стала оренда Metro C&C 14 000 кв. м в складському комплексі FM Logistic у 1 півріччі 2017 року. В сегменті оренди тенденція до розширення існуючих площ також стала більш очевидною на ринку. Частка валового поглинання переважно складалася з переїздів, тому угоди з розширення склали близько 48 000 кв. м. в загальному обсязі, причому саме логістичні оператори із долею в 76% домінували в структурі даних угод. Також серед угод з оренди необхідно відзначити розширення національного логістичного оператора “НП Логістик”, який додатково орендував 8 600 кв. м у складському комплексі Omega II. Також, логістичні оператори Kuehne+Nagel та Rhenus орендували до 5 000 кв. м кожен у складських комплексах FIM Service та West Gate Logistics, відповідно.
У структурі загального обсягу площ існують власні площі логістичних операторів, які перейшли на ринок оренди та були передані в оренду кінцевим користувачам, відповідно. Так, український логістичний оператор ZAMMLER (локальна компанія із представництвами у Польщі та Китаї) є лідером з обсягів площ, які компанія орендує та на яких проводяться логістичні операції. Наталя Сокирко зазначає, що це є показником зміни та переформатування ринку логістичних послуг на локальних провайдерів.
Найбільші логістичні оператори за обсягом власної та орендованої площі, на якій здійснюються логістичні операції *
*Представлені показники щодо площ логістичних операторів ґрунтується на даних та інформації, отриманих із відкритих та закритих джерел. CBRE Ukraine ставить перед собою ціль сприяти прозорості складського та логістичного ринку та виражає готовність проводити діалог з компаніями та проводити обмін інформацією
У період кризи все більше логістичних операторів почали розвивати послугу аутсорсингу свого персоналу на складах клієнта. Якщо розглянути структуру обсягу площ, яка формується із площ, що перебувають у власності та в оренді логістичних операторів, та площ, на яких проводиться обслуговування клієнта на його ж складі, то даний показник є більшим за фактичні площі, які логістичний оператор орендує, або має у власності.
Найбільші логістичні оператори за обсягом загальної площі (власна площа, площа в оренді, площа складу клієнта, яка обслуговується логістичним оператором)
Джерело: CBRE Ukraine
Традиційно логістичні компанії в Україні присутні в основному в Києві та займають великі площі, проте в регіонах даний тренд представлений набагато нижчими показниками як площ, так і різноманітністю самих компаній. Це пов’язано в першу чергу із слабшим розвитком регіональних ринків.
Варто зазначити, що українські логістичні компанії почали розвиватись в останні роки активніше. Наталія Сокирко, прокоментувала: «Потрібно відзначити, що під час кризових 2015-2016 років, локальні оператори поступово відвоювали свою частку на ринку. Українські компанії, які можна виділити на даний момент це Business Group, ZAMMLER, Logistic Plus, УВK та «НП Логістик». Проте, переважно, саме локальним логістичним провайдерам властиве питання координації дій як всередині компанії, так і з клієнтами. Поступово, локальні оператори складають більш серйознішу конкуренцію міжнародним логістичним компаніям. Для прикладу, українські компанії вже зараз розглядають нові напрямки для розвитку, що демонструє готовність інвестувати в нові проекти та формати. Адже, однією із переваг локальної логістичної компанії є можливість швидкого прийняття рішень на місці. Серед таких представників вітчизняних провайдерів, можна відзначити групу логістичних компаній ZAMMLER, яка на даний момент надає стабільно хороший сервіс та стрімко нарощує обсяги орендованих площ. Що стосується міжнародних логістичних операторів, то їхніми ключовими характеристиками залишаються високі стандарти корпоративної культури, процедурності та якості послуг. Наприклад, навіть під час кризи, міжнародний провайдер FM Logistic продовжував будівництво складських об’єктів і на даний момент, вакантність в складських комплексах, які знаходяться у власності провайдера, є нульовою.”
Проте сектор роздрібної торгівлі все ще залишається первинним стимулом для попиту на складські приміщення на ринку. Наприклад, після значного розширення свого орендного простору в логістичному комплексі East Gate Logistic в 2016 році, рітейлер Auchan орендував додатково 3 000 кв. м у складському центрі UKR DC. Орендарі промислового сектору також проявили збільшений інтерес до складських об’єктів. Компанія Malbi, відома як виробник шоколаду Millennium, розташована у Дніпрі, орендувала приблизно 6 000 кв м у складському комплексі ICT. Ще одна велика угода з оренди у промисловому секторі була завершена компанією SMK (5000 кв. м), яка переїхала до логістичного комплексу «Термінал Буча».
Найбільші орендарі на ринку Києва та України серед представників сектора роздрібної торгівлі
Джерело: CBRE Ukraine